Информация для ТС и ЖСПК

Организация собственников (товарищество собственников, организация застройщиков) являются одним из способов управления общим имуществом совместного домовладения.

Высшим органом управления организации собственников является общее собрание его членов. Высшим органом управления организации собственников также может являться собрание уполномоченных членов организации собственников.

К компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников согласно абзацу 14 пункта 1 статьи 167 Жилищного кодекса Республики Беларусь относится принятие решения по вопросу отчуждения или передачи общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов данной организации и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков.

Решения по вопросам, касающимся передачи общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов организации собственников и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, считаются принятыми, если на правомочном общем собрании членов организации собственников либо при правомочном голосовании, проведенном в форме письменного опроса за их принятие проголосовали 2/3 членов товарищества собственников или членов организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, от общего количества членов товарищества собственников или организаций застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков.

Таким образом, решение о передаче общего имущества совместного домовладения (его части) во владение и пользование одному или нескольким членам данной организации или иным лицам должно быть принято на общем собрании (собрании уполномоченных) членов организации собственников.

После принятия в установленном порядке общим собранием членов (собранием уполномоченных) организации собственников решения о передаче общего имущества совместного домовладения (его части) во владение и пользование одному или нескольким членам данной организации или иным лицам заключается договор аренды между арендодателем (организация собственников) и арендатором.

В соответствии со статьей 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 585 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Установление для арендатора размера платы за временное владение и (или) пользование имуществом является обязательным условием договора аренды.

В связи с этим, полагаем, необходимым при принятии решения о передаче общего имущества совместного домовладения (его части) во владение и пользование одному или нескольким членам данной организации или иным лицам, необходимо в обязательном порядке также определить условия, на которых помещение сдается в аренду, рассмотреть вопрос об иных расходах арендатора по содержанию имущества, в том числе определить ставку арендной платы, порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг.

РУП «Институт «Белжилпроект» систематизировал существующие нормы труда и разработал онлайн платформу для доступного использования базы норм труда всеми предприятиями, входящими в систему МЖКХ (а также организациями различной формы сосбственности, в т.ч. товариществами собственников, жилищно-потребительскими кооперативами, прочими юридическими лицами без ведомственной подчиненности, оказывабщими жилищно-коммунальные услуги).

Подробную информацию о базе данных норм, нормативов в сфере ЖКХ и ее приобретению можно получить по тел. 8017 319 45 73, а с самой базой ознакомиться на официальном сайте РУП «Институт «Белжилпроект» www.belzil.by перейдя по кнопке «База данных».

Примерные формы уставов товарищества собственников и организации застройщиков.docx

Порядок проведения общего собрания участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников

Общее собрание участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников может быть созвано по инициативе участников совместного домовладения, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от общего количества участников совместного домовладения, или местного исполнительного и распорядительного органа (далее в настоящей главе — инициатор общего собрания).

Письменное уведомление о проведении общего собрания участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников, за исключением общего собрания участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников, проводимого в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК), направляется инициатором общего собрания каждому участнику совместного домовладения заказным письмом, либо вручается ему под роспись, либо направляется иным способом, предусмотренным решением участников совместного домовладения. В письменном уведомлении указываются инициатор общего собрания участников совместного домовладения, дата, место и время его проведения, повестка дня. Письменное уведомление должно быть направлено не позднее десяти дней до даты проведения общего собрания участников совместного домовладения.

Общее собрание участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников считается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие более двух третей участников совместного домовладения от их общего количества, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех участников совместного домовладения. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

Решение о создании товарищества собственников считается принятым, если на общем собрании участников совместного домовладения за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании.

Если участник совместного домовладения не может лично принять участие в общем собрании участников совместного домовладения, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу создания товарищества собственников путем подачи инициатору общего собрания заявления в письменной форме, отражающего его мнение по указанному вопросу, либо принять участие в общем собрании через своего представителя, действующего на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь. Заявления, полученные до проведения собрания, учитываются при подсчете кворума в соответствии с пунктом 3 статьи 156 ЖК, а также при подсчете голосов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

Решение о создании товарищества собственников, принятое с соблюдением требований статьи 156 ЖК, является обязательным для всех участников совместного домовладения, в том числе участников совместного домовладения, не принявших участия в голосовании либо голосовавших против.

Решение о создании товарищества собственников оформляется протоколом, который подписывается председателем и секретарем общего собрания участников совместного домовладения и хранится постоянно.

Общее собрание участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников, проводимое в форме письменного опроса

Решение общего собрания участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников может быть принято путем проведения письменного опроса – передачи решений участников совместного домовладения по адресу, который указан в письменном уведомлении о проведении общего собрания участников совместного домовладения, в письменной форме либо иным способом, предусмотренным решением участников совместного домовладения.

Принявшими участие в общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса, считаются участники совместного домовладения, решения которых получены до даты окончания приема этих решений.

В решении участника совместного домовладения по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

• сведения о лице, участвующем в письменном опросе;

• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в письменном опросе, на соответствующий объект недвижимого имущества (за исключением случаев, когда инициатором общего собрания являются лица, указанные в пункте 2 статьи 152 ЖК, или застройщик);

• варианты голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженные словами «за», «против», «воздержался».

Каждый участник совместного домовладения на общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса, обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

Решение о создании товарищества собственников считается принятым, если на общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса, за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании.

Решение о создании товарищества собственников является обязательным для всех участников совместного домовладения, в том числе участников, не принявших участие в голосовании либо голосовавших против.

Инициатор общего собрания, проводимого в форме письменного опроса, на своем заседании, которое проводится не ранее чем через пятнадцать дней с даты окончания письменного опроса, проводит подсчет голосов, оформляет и подписывает протокол об итогах письменного опроса, который хранится постоянно.

Товарищество собственников является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между членами товарищества и имеет текущий (расчетный) банковский счет.

Учредительным документом товарищества собственников является его Устав, примерная форма которого утверждается Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.

Товарищество собственников (организация собственников) имеет право:

• осуществлять деятельность, соответствующую целям создания организации собственников;

• получать в установленном порядке земельные участки и осуществлять на них строительство, производить благоустройство земельных участков в порядке, установленном законодательством;

• осуществлять строительство дополнительных объектов общего имущества совместного домовладения;

• владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом организации собственников исходя из целей создания организации собственников;

• осуществлять обслуживание общего имущества совместного домовладения собственными силами и (или) заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг, в том числе договоры газо-, электро- и теплоснабжения, с организациями, предоставляющими указанные коммунальные услуги;

• устанавливать в установленном порядке размеры взносов, а товарищество собственников – также размеры обязательных платежей;

• требовать в порядке, установленном законодательством, от членов товарищества собственников выплаты компенсации за неуплату обязательных платежей, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате неисполнения его членами обязательств по уплате обязательных платежей;

• получать кредиты банков;

• обжаловать в установленном порядке решения, действия (бездействие) государственных органов, иных организаций и должностных лиц, нарушающие права организации собственников и (или) ее членов;

• вступать в ассоциации (союзы) организаций собственников и выходить из них;

• совершать иные действия, отвечающие целям деятельности организации застройщиков, товарищества собственников и не противоречащие законодательству.

Товарищество собственников (организация собственников) обязана обеспечивать:

• организацию обслуживания объектов недвижимого имущества, а в случаях, предусмотренных законодательными актами, – и придомовой территории;

• сохранность общего имущества совместного домовладения, соблюдение обязательных для соблюдения технических нормативных правовых актов;

• соблюдение интересов членов организации собственников при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом совместного домовладения, осуществлении финансово-хозяйственной деятельности, распределении между ее членами расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества совместного домовладения;

• внесение в установленном порядке платы за капитальный ремонт;

• соблюдение требований настоящего Кодекса, иных актов законодательства и устава организации собственников.

Органами управления товарищества собственников (организации собственников) являются общее собрание (собрание уполномоченных); правление; председатель правления.

Высшим органом управления организации собственников является общее собрание ее членов.

Высшим органом управления также может являться собрание уполномоченных членов организации собственников.

Уполномоченные члены организации собственников (далее — уполномоченные) избираются на общем собрании членов организации собственников, в котором приняли участие не менее половины членов организации собственников от их общего количества, обладающих не менее чем половиной голосов всех членов организации собственников, из числа членов организации из расчета по одному уполномоченному от каждых пяти членов организации собственников. Уставом может быть предусмотрено иное представительство.

Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в пять лет. В случае неизбрания общим собранием членов организации собственников нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год. Досрочное переизбрание уполномоченного возможно в случае его выхода из членов организации собственников или исключения из членов организации застройщиков, отказа от своих полномочий, смерти, в иных случаях, предусмотренных уставом.

Решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов организации собственников, а также для граждан, проживающих в жилом доме этой организации, граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, но не являющихся членами организации застройщиков, по вопросам, касающимся управления общим имуществом совместного домовладения, и по вопросам, предусмотренным абзацем четырнадцатым части первой пункта 1 статьи 167 ЖК.

Общее собрание членов организации собственников, в том числе проводимое в форме письменного опроса, по вопросам реорганизации и ликвидации, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов, отчуждения части общего имущества совместного домовладения одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам, уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки является правомочным, если в нем приняли участие более двух третей членов организации собственников от общего количества членов организации собственников, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех членов организации собственников.

Общее собрание членов организации собственников по иным вопросам является правомочным, если в нем приняли участие более половины членов организации собственников от их общего количества, обладающих не менее чем половиной голосов всех членов организации собственников, а проводимое в форме письменного опроса — если в нем приняли участие более половины всех членов организации собственников от их общего количества, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех членов организации собственников.

Для осуществления ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников, председателя правления и членов правления данной организации общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников избирает ревизионную комиссию из числа членов товарищества собственников. Товарищество собственников вправе проводить аудит своей бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Контроль за деятельностью товариществ собственников (организаций собственников) в г.Минске осуществляется Минским городским исполнительным комитетом и местными администрациями, в порядке, установленном законодательными актами.

В случае, если участниками совместного домовладения не принято решение о создании товарищества собственников или об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения, в случае ликвидации организации застройщиков или товарищества собственников, а также в случае, предусмотренном частью шестой пункта 4 статьи 186 ЖК, местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо в порядке, установленном законодательством.

Уполномоченным лицом является организация, назначаемая местным исполнительным и распорядительным органом в целях управления общим имуществом совместного домовладения, организации оказания основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения, за исключением услуг водоснабжения, водоотведения (канализации), газо- и электроснабжения, определения исполнителей по содержанию (эксплуатации) объектов внешнего благоустройства, расположенных в пределах административно-территориальных единиц, и для осуществления иных функций, определенных законодательством.